【行业观察】新常态下中端酒店的投资战略
 发布人:于进亮  发布时间:2015-03-23  ;文章来源:酒店管理咨询中心

作为酒店业的新型投资热点,中档酒店的投资新常态也需要关注,了解中档酒店的内在投资规律和稳定性趋势,才能更好的理顺行业发展。仔细来分析,中档酒店经营最重要的是要找到合适的物业,中档酒店对物业的要求高于经济型酒店,低于高星级酒店。中国经济发展处于新常态,中国酒店业作为传统服务业也不例外,在产业结构调整和发展中,除正常的商业利润外,不断显示出投资拉动、解决就业等社会责任。作为酒店业的新型投资热点,中档酒店的投资新常态也需要关注,了解中档酒店的内在投资规律和稳定性趋势,才能更好的理顺行业发展。

一、中档酒店发展的前景良好,投资转化机会在于翻牌二三星级酒店

按照类型来对中国酒店进行分类,可以分为星级酒店、中档酒店、经济型酒店,而发展速度最快的是经济型酒店。探究经济型酒店发展速度快的原因,笔者认为不能忽视两个内在逻辑:一是经济型行业标杆企业的示范效应加速了产品的推广,以如家、汉庭、7天等企业借助资本的力量在全国建立直营店,让产品进入投资和大众视野;先富裕起来的一部分投资者积极通过小规模的投入选择合适物业经营来获取稳定现金流和较高收益回报。

而进入到中国经济发展的新阶段,经济型酒店的跑马圈地已基本完成,其高歌猛进的历史时代已经结束,目前处于稳定发展的新常态。星级酒店受物业条件、投资额度大、监管要求高等条件限制,整体上处于下滑趋势。中档酒店适应着消费需求的转变,在物业规模和投资规模上都处于资源可控、回报良好的状态,正是目前酒店业投资的热点。行业内曾分别用地段、价格、投资等多种维度定义过中档酒店,而中青旅山水酒店曾形象的以“不三不四”对中档酒店进行过表述,即从星级指标来看,介于三星级和四星级间,从价格指标来看,介于300元到400元间。

仔细来分析,中档酒店经营最重要的是要找到合适的物业,中档酒店对物业的要求高于经济型酒店,低于高星级酒店。多年来经济型酒店的快速发展已经将全国适合的小型物业转化了,四五星级酒店的不断规模发展也已经将合适的物业吸收了,中档酒店从物业形态来看,基本与二、三星级的结构相似,而三星级的结构最优。因此,中档酒店的物业投资转化争夺战就在二三星级酒店或类似于二三星级酒店的物业间。

通过对国家旅游局公开的2008-2014年星级饭店的数据进行分析,我们不难看出,全国星级饭店总数量基本处于下滑的趋势,在内部结构中,二、三星级总量已由2008年的80%下滑到2014年的71%,但是三星级的比例却从2008年的40%上升到48%。

二、中档酒店行业规模化需求凸显,行业整合机会将会由前十强企业主导

中档酒店要成为一个具有统计学标准的细分行业,还需要有规模企业和规模数据的支持,目前中档酒店还未达到一个规模化的行业,在短期内将保持着旺盛的快速规模化发展的需求,部分企业也有着规模化发展的内在动力,未来3年内必将产生由前十强企业主导的行业整合机会。

根据中国饭店协会和上海盈蝶咨询联合发布的《2014中国连锁酒店中端品牌规模10强排行榜》,排名前5的中档酒店品牌分别是维也纳、全季、星程、山水时尚、锦江都城,开业门店数均低于200家,他们的发展都将对中档行业产生带动和示范作用。

根据如家、汉庭最新公布的财报,对比起2010-2014共5年的数据来看,经济型酒店的核心经营能力RevPAR指标基本在逐年下降,受经营利润影响,经济型酒店转型发展中档酒店的步伐也可能会加快。

三、中档酒店产品投资结构调整加速,内部投资机会在于成本结构优化

在把握投资节奏中,既要眼光朝外,了解行业,更要眼光向内,分析自己。对中国经济的预期,整体经济下行的趋势仍将继续存在,如果在此情况下突出产品特色的同时有效控制投资成本,也是最好的投资。

对于中档酒店来说,最大的投资在于产品的装修改造,中档酒店企业应将内部的投资着力点放在产品的成本结构优化,通过成本模型测算、产品可替代性研究,用更经济的成本做出更符合中档品质要求、客户潜在需求的产品,才能让企业获得更高的投资回报。